La modification du code de l'urbanisme inquiète les défenseurs du patrimoine :

Sont prévues 72 mesures incitatives. On pourra agrandir de 40m2 sa maison sans permis de construire

Le projet du gouvernement est passé inaperçu, mais il est d'importance, car il contient une batterie de mesures visant à permettre aux particuliers de construire plus facilement en France. Ce projet a été présenté lors d'un séminaire de professionnels du bâtiment, à l'Hôtel Concorde à Paris, les 26 et 27 mai. Cette assemblée réunissait quelque 200 personnes qui ont planché depuis dix mois, à la demande de Benoist Apparu, secrétaire d'Etat au logement, sur un assouplissement des règles de l'urbanisme.

Il en est sorti un rapport baptisé " Urbanisme de projet " et 72 propositions qui pourraient bouleverser le quotidien des Français. Notamment une, la plus spectaculaire, qui va réjouir ou inquiéter : agrandir ou surélever sa maison ou son immeuble sans permis de construire avec une simple déclaration préalable en mairie deviendrait légal jusqu'à 40 m2 de surface supplémentaire, et non plus 20 m2, comme le prévoit le code de l'urbanisme.

Ces projets répondent à " la demande du président de la République qui souhaitait que notre pays engage une simplification profonde de notreurbanisme " , commente le cabinet de M. Apparu, pour qui toutes les mesures devraient être applicables au 1er janvier 2012. " Ce n'est pas le grand soir de l'urbanisme, mais toute une série de petits matins pour simplifier la vie des Français. " Dégradation du paysage

On imagine la satisfaction du secteur du bâtiment - des constructeurs aux agences immobilières. Le gouvernement, pour qui l'enjeu est comptable, l'a bien compris : il y a une demande de logements, donc il faut doper la construction, et pour cela, il faut alléger les règles.

A plusieurs niveaux. Pour les particuliers, la procédure d'extension des logements sera simplifiée et accélérée. La simple déclarationpréalable en mairie pour tout projet de construction inférieur à 40 m2 aura un effet immédiat : il n'y aura plus besoin d'attendre le feu vert d'un permis de construire - de deux mois à un an en moyenne. Une autre mesure consiste à prendre en compte la surface dite " plancher " et non plus la surface habitable qui inclut les murs : soit un gain de 10 % du potentiel constructible.

De plus, pour lutter contre la rétention foncière, tout terrain constructible non bâti serait surtaxé et non l'inverse, comme actuellement. " Il faut densifier les zones pavillonnaires " , renchérit le cabinet de M. Apparu.

Cette batterie de mesures inquiète tous ceux qui défendent la qualité du paysage et de l'environnement et veulent préserver les sites protégés. C'est la mesure phare des 40 m2 qui a déclenché la mobilisation des Architectes des bâtiments de France (ABF), du Conseil national de l'ordre des architectes, du G8 patrimoine, regroupant les huit principales associations de défense du patrimoine.

Lionel Carli, président de l'ordre des architectes, s'inquiète pour la qualité du paysage " banal ", déjà bien dégradé par des constructions anarchiques et de qualité médiocre : " Libérer la densité de la construction sans contrôler sa qualité ne peut qu'amplifier la dégradation des sites et paysages. Les conséquences de ces mesures seront les plus catastrophiques dans les lotissements et zones pavillonnaires. ". Pour M. Carli, le problème n'est pas tant celui de la surface constructible que " la manière dont elle est mise en oeuvre, pour quels besoins et pour quels bénéfices pour les propriétaires et usagers du quartier " .

Frédéric Auclair, secrétaire général de l'Association nationale des ABF s'emporte aussi, en mettant en avant - c'est son rôle - sa mission de protection du paysage : " La liberté des uns commence là où s'arrête celle des autres. L'Etat est dans l'abandon du contrôle. Au lieu de dire qu'il n'y a plus de fonctionnaires pour accomplir ce contrôle, il change la loi. Nous les ABF - contrôlant le respect des codes de l'urbanisme et de l'environnement, les projets en secteurs sauvegardés et sur les sites inscrits ou classés monuments historiques -, sommes trop peu nombreux, il suffirait d'en mettre quarante de plus. ". M. Auclair conclut : " On ne se demande plus comment dépenser pour le patrimoine, mais combien il rapporte. "

Les ABF montent une fois de plus aufront, rappelant que nos voisins européens nous envient nos outils de protection de l'environnement et du patrimoine. " Il faut arrêter de toucher à ces outils et réfléchir au renforcement susceptible d'en assurer une application impartiale.

L'interrogation majeure, non résolue depuis 1981, reste la séparation administrative de l'architecture et du logement " , insiste M. Auclair. Pour l'Etat, dans une autre logique, il n'est pas question de reculer, mais plutôt d'accélérer, afin que les mesures entrent vite en vigueur.

Le cabinet de M. Apparu réfléchit à la rédaction des textes définitifs. La modification du code de l'urbanisme concernant le permis de construire imposé désormais à partir de 40 m2 fera l'objet d'un décret du Conseil d'Etat, dans les semaines à venir. La réforme " Urbanisme de projet " sera traduite par quatre ordonnances, prévues par la loi Grenelle II et qui pourraient être présentées en conseil des ministres, courant juillet ou en septembre.

Florence Evin

" Une souplesse et une valorisation appréciables "

" Cette mesure qui autorise un propriétaire à étendre ou surélever sa maison de 40 m2, sans beaucoup de formalités, est une souplesse appréciable " , souligne Stéphanie Le Beuze, responsable de la communication de Terra in Design. Cette toute jeune société développe le projet joliment baptisé " Bimby " (Built in My Backyard), par opposition au syndrome " Nimby " (not in My Backyard), qui désigne la réticence des riverains devant tout projet de construction.

Terra in Design propose de construire en divisant le terrain des propriétaires, ce qui peut leur permettre de dégager des fonds pour rénover leur propre logement, tout en densifiant les zones urbaines sans prélever des parcelles sur les terres cultivées ou naturelles.

Laurent Vimont, PDG de Century 21, avance un autre scénario : " Nous pouvons imaginer que les copropriétaires d'un immeuble de faible hauteur puissent vendre à un promoteur le droit de construire deux étages de plus et réinvestissent le produit de cette vente dans la réhabilitation de leur immeuble. "

L'idée est simple : proposer aux vendeurs de maison individuelle de construire une deuxième maison sur leur parcelle si celle-ci le permet. Car en divisant son terrain, le vendeur pourrait réaliser une plus-value moyenne de 20 % lors de son opération immobilière et l'acheteur économiser jusqu'à 20 % sur le prix d'achat de la maison ou du terrain à bâtir. Cette solution fait l'objet d'un projet de recherche public « Bimby » pour « build in my back yard » (« construire au fond de son jardin ») au ministère de l'Écologie. Près de 20 millions de maisons individuelles existent en France, dont 20 % seraient divisibles. Et les élus ont besoin d'outils réglementaires pour diviser ces parcelles.

Personnes âgées

Créé fin 2010, Terra In Design devrait séduire une clientèle très diverse, comme ceux qui ne veulent plus financer un grand terrain, tels que les personnes âgées ou ceux qui ont besoin rapidement de capital. La jeune société, qui a lancé son site en janvier dernier, prend en charge toutes les démarches administratives. Elle réalise l'étude de faisabilité selon le PLU (plan local d'urbanisme) et les trois esquisses architecturales insérant une deuxième maison sur le terrain divisible. Puis elle met en relation trois acteurs, le vendeur et les acheteurs de la maison et du terrain. Et ce, grâce à des partenariats conclus avec des agences immobilières et des notaires. Ses prestations varient entre 1.500 et 10.000 euros. « Nous souhaitons créer 300.000 terrains à bâtir par an et réaliser un chiffre d'affaires de 500.000 euros en 2012 », souligne Stéphanie Le Beuze, associée de Terra In Design. Pour financer son projet et ses campagnes publicitaires, elle veut lever 100.000 euros en 2011 et 200.000 euros en 2012. C. B.

Ingénieur et architecte de formation, Benoît Le Foll a fondé une société innovante nommée Terra In Design en janvier 2011. « Je propose de reconstruire des maisons entre les maisons », éclaire-t-il. Autrement dit, il aide les particuliers à diviser leur terrain pour, soit le vendre, soit construire une nouvelle habitation.
Un concept récent qui, selon lui, s'adapte totalement à l'urbanisme de l'agglomération rouennaise. « L'évolution de la population à Rouen et des communes limitrophes baisse parce qu'il n'y a plus d'espaces pour construire de nouveaux logements. La solution pour ne pas faire fuir les habitants est de construire de nouvelles habitations sur les terrains déjà existants et améliorer le cadre de vie de la commune », estime celui qui travaille en même temps pour le ministère de l'Ecologie sur cette question de la division parcellaire.

Quand un client fait appel à la société, le diplômé de l'école d'architecture de Normandie se déplace sur son terrain. « Je vois si ça vaut le coup de diviser la surface, je fais une étude de faisabilité. »
Dans ses locaux, dans les lofts orange de la rue d'Elbeuf, il étudie les différentes architectures possibles à l'aide d'un logiciel de photoréalisme en 3 D. « Ainsi, les clients peuvent mieux se rendre compte du résultat précisément. » Cette prestation coûte 3 000 €.
Tout est étudié pour que les futurs voisins ne souffrent pas de la promiscuité entre leurs maisons. « Si c'est bien fait et bien encadré, cela ne pose pas de problèmes, car les accès sont totalement indépendants », rassure le Rouennais d'adoption.
Depuis le début de son activité, Benoît Le Foll a travaillé avec une vingtaine de clients en Ile-de-France et en Seine-Maritime. Pour lui, cette méthode permet aux propriétaires de valoriser leur terrain. P.L.

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« Les quartiers pavillonnaires construits ces dernières décennies et tant décriés par les urbanistes, recèlent en fait un potentiel foncier gigantesque », estime David Miet, associé fondateur de Terra in design, une société spécialisée dans les solutions de division de terrain clé en main, à l'occasion d'un entretien accordé à AULH jeudi 21 avril 2011. « Il existe 14 millions de maisons individuelles sur le territoire français. Si, chaque année, un propriétaire sur 100 d'une maison individuelle décidait de procéder à la division de son terrain, quelque 150 000 terrains à bâtir pourraient être créés à l'échelon national. Avec deux propriétaires sur 100, on atteint le chiffre de 300 000 terrains à bâtir chaque année », soit plus du double des 128 000 maisons individuelles mises en chantier par des particuliers en 2010.

« Pour mobiliser ce potentiel, deux conditions sont nécessaires, poursuit David Miet. Première condition, que les collectivités se saisissent de ce levier dans les secteurs stratégiques des grandes agglomérations, en adaptant leurs règlements d'urbanisme. »

C'est dans cette optique que dix partenaires publics, dont le ministère de l'Écologie, ont monté le projet de recherche « Bimby » (pour « Build in my backyard » soit, en français, « construit dans mon jardin »), sélectionné en 2009 par l'ANR (Agence nationale de la recherche) dans le cadre de son appel à projet « villes durables » - David Miet étant le pilote du projet Bimby. « Les partenaires du projet de recherche Bimby sont notamment la communauté d'agglomération de Rouen et celle de Saint-Quentin-en-Yvelines mais aussi le CAUE (Conseil d'architecture, d'urbanisme et d'environnement) de l'Eure ainsi que les écoles d'architecture de Belleville, Paris, Normandie et Marseille », précise-t-il.

ACCOMPAGNER LES PARTICULIERS

« Deuxième condition : que les particuliers franchissent le pas. On estime qu'à l'heure actuelle, 20 % des maisons pourraient faire l'objet d'une 'division parcellaire' sans que les règles qui régissent les POS (plans d'occupation des sols) et PLU (plans locaux d'urbanisme) ne soient modifiées. Nous avons donc créé Terra in design pour accompagner les particuliers qui le souhaitent dans cette démarche », poursuit David Miet.

« Terra in Design, qui a le statut d'une société par actions simplifiée, vise les 150 000 euros de chiffre d'affaires à la fin 2011, à raison d'une quarantaine de divisions », indique de son côté Stéphanie Le Beuze, elle aussi associée fondatrice de Terra in design. « Si Terra in design captait 1 % du marché de la division parcellaire, soit 3 000 divisions par an, nous pourrions déjà atteindre 20 millions d'euros de chiffre d'affaires annuel », poursuit Stéphanie Le Beuze.

DENSIFICATION DOUCE

« Notre solution permet, dans les zones où la pression foncière est forte, d'assurer une densification douce, dans la mesure où il ne s'agit pas d'édifier des immeubles de logement collectif mais des maisons individuelles, reprend David Miet. En outre, nous évitons l'étalement urbain dans la mesure où, précisément, nous aidons à densifier des terrains proches du coeur des grandes agglomérations, à l'image d'Eaubonne au nord de Paris, quand les constructions de maisons individuelles se font essentiellement au-delà de la deuxième couronne et dans les zones périurbaines ».

« Nous nous adressons essentiellement aux particuliers propriétaires de leur terrain et qui veulent se départir d'une partie de celui-ci. Ils peuvent de la sorte créer de la valeur pour financer les études de leurs enfants, réaliser un investissement locatif, faire face à un divorce, aménager leur maison s'ils vieillissent ou édifier une maison neuve, de plein pied, située à côté de la maison d'origine qu'ils mettent en vente, de manière de disposer d'un logement plus adapté à leur condition de personne âgée », explique-t-il.

« La valeur d'une maison, dont le terrain a été réduit, ajoutée à celle d'un nouveau terrain à bâtir, vendu séparément, est supérieure à celle de la maison seule avec son terrain d'origine. Les vendeurs peuvent ainsi accroître la valeur de leur patrimoine de près de 20 % et les acheteurs économiser 20 % sur le prix d'achat d'une maison ou d'un terrain. »

TERRAIN D'AU MOINS 300 MÈTRES CARRÉS

« En règle générale, il faut disposer d'un terrain d'au moins 300 mètres carrés pour pouvoir le diviser, poursuit David Miet, même si tout dépend du terrain, de l'implantation de la maison existante et des règles d'urbanisme locales. En deçà, la division parcellaire devient très complexe, même si elle est possible. Nos équipes qui mêlent urbanistes, architectes, et ingénieurs, réalisent des esquisses en trois dimensions, hyper réalistes, pour permettre à nos clients de visualiser ce que donnerait la division de leur terrain et l'édification d'une nouvelle maison, sachant que par définition, ils ne sont ni architectes, ni promoteurs, ni aménageurs ».

« Souvent, les particuliers pensent qu'une division n'est pas possible parce que leur terrain est en pente, ou parce qu'il ne leur semble pas assez grand, indique Stéphanie Le Beuze. Par ailleurs, ils craignent que l'implantation d'une nouvelle maison ne se traduise pour eux par des problèmes de vis-à-vis, de dévalorisation, ou s'inquiètent des nuisances qu'ils vont subir pendant le chantier… Nous leur proposons plusieurs scénarios et nous définissons avec eux les règles de servitude de droit privé qui seront attachées au terrain en étant inscrites par le notaire dans l'acte de vente. »

DÉMARCHES D'URBANISME

« Nous nous chargeons aussi de nous rendre dans les mairies pour être parfaitement en accord avec les règles en vigueur dans le cadre des PLU, explique David Miet. Les plans locaux d'urbanisme sont spécifiques à chaque commune et définissent quatorze règles qui vont de l'aspect morphologique des terrains aux limites par rapport au voisinage, aux coefficients d'occupation des sols, etc. Par ailleurs, du point de vue des élus, nous nous engageons à réaliser une intégration urbaine de qualité, en évitant les formes urbaines trop brutales ou les divisions en drapeau. »

D'une manière générale, Terra in design prend à sa charge « toutes les démarches administratives liées à la division : relations avec le notaire, obtention du certificat d'urbanisme ou du permis de construire, attestant de la divisibilité du terrain ». Terra in design, qui propose actuellement ses services en Île-de-France, à Lyon et à Rouen, compte déployer des agences locales dans toutes les grandes agglomérations françaises.

Sophie Sanchez
www.aulh.info

Face à l’absence de terrains à construire en première couronne des grandes agglomérations, une solution est de plus en plus évoquée : la « division parcellaire », pour densifier les quartiers pavillonnaires existants. En clair, diviser la parcelle sur laquelle est construite une maison pour en construire une seconde. « On estime qu’il existe en Ile-de-France un million de terrains de plus de 1.000 m2 sur lesquels n’est construit qu’une seule maison », souligne Christian Louis-Victor à l’Union des maisons françaises, qui rêve de ce débouché massif pour les constructeurs.

La division parcellaire pourrait être la solution d’avenir et fait actuellement l’objet d’un rapport de recherche du ministère de l’Ecologie, humoristiquement appelé « Bimby », pour « Build in my backkyard » (littéralement : « construire dans mon jardin »). Cette recherche, qui sera finalisée en septembre 2012, « vise à donner aux maires et aux architectes les outils et les méthodes pour faire de la division parcellaire », explique Benoît Le Foll, en charge avec David Miet de Bimby.

Pour ces deux ingénieurs architectes, les outils réglementaires nécessaires existent, mais architectes et élus ne savent pas s’en servir. Il faut que la commune prévoie, dans son plan local d’urbanisme (PLU), des stipulations rendant la division parcellaire possible, or toutes les communes ne le font pas. Exemple : « En région parisienne, à Eaubonne, le PLU autorise à construire une maison sur un terrain de 200 m2 alors que dans la ville limitrophe de Sannois il faut 400 m2 minimum », illustre David Miet. Le PLU peut aussi jouer sur les distances de construction par rapport aux limites séparatives. Aujourd’hui, compte tenu des PLU existants et de la taille des habitations, « au niveau national, 20 % des maisons actuelles peuvent être divisées », estime Benoît Le Foll.

Conscient du marché potentiel, les deux animateurs de Bimby ont créé en décembre leur propre société, Terra In Design, qui démarche les vendeurs de maisons pour les convaincre de procéder à une division parcellaire. « Le vendeur peut en retirer 30 % supplémenaires de produit de cession », estime David Miet.

Mais pour cela, il faut rassurer l’acheteur potentiel de la maison existante, qui va logiquement craindre qu’on ne construise ultérieurement une horreur sous ses fenêtres... « Nous faisons une esquisse architecturale de la seconde maison montrant le résultat de la division, et cette esquisse définit les obligations contractuellement rattachées à la parcelle à construire », explique Benoît Le Foll.

En deux mois, Terra In Design a déjà eu dix clients et va s’employer pour la suite à démarcher également les acheteurs cherchant à construire. « C’est eux qui ont le plus besoin de conseils, et notre rôle sera aussi de les regrouper lorsque la division permet de construire plus d’une maison supplémentaire », souligne Benoît Le Foll.