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Quelles sont les procédures de
la division parcellaire ?


Vos questions et nos réponses sur les procédures administratives
et juridiques nécessaires à la division parcellaire.

4 documents administratifs sont relatifs à la division de terrain :

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Le Certificat d’Urbanisme Général ou Opérationnel

Quelle est la différence entre un CU général et un CU opérationnel ?

Le CU général dit informatif permet de connaître le droit de l'urbanisme applicable à un terrain, les limitations administratives au droit de propriété ainsi que les taxes et participations d'urbanisme. (Il est aussi dit CU "neutre" ou CU de type a)

Le CU opérationnel reprend les informations du précédent. Mais il indique également si le terrain peut être réalisé pour la réalisation d'un projet précis, ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. (Il est aussi dit CU "opération déterminée" ou "projetée" ou CU de type b).

Suis-je obligé de déposer un Certificat d'Urbanisme ?

Non. Le certificat d'urbanisme est une procédure d'information, NON OBLIGATOIRE, à la disposition des usagers désireux de connaître les dispositions d'urbanisme applicables à un terrain.

Quelle est la composition du dossier ?

- L’imprimé de demande

- Un plan de situation du terrain permettant de le localiser comportant l'orientation, les voies de desserte avec l'indication de leur dénomination, des points de repère permettant de localiser le terrain (mairie, école, église, etc.)

- Une note descriptive succincte : description sommaire de l'opération projetée (construction, lotissement,..) en indiquant, le cas échéant, la destination et la localisation approximative des bâtiments projetés, la destination des bâtiments à conserver ou à démolir. Cette note peut être complétée par des plans, des croquis, des photos, ...

- Un plan du terrain : nécessaire lorsque des constructions existent déjà sur le terrain, il doit indiquer l'emplacement des bâtiments existants.

Qui peut faire la demande de CU ?

Toute personne physique ou morale. Il n'est pas nécessaire d'être propriétaire ou mandataire.

En combien d’exemplaires ?

Quatre exemplaires. Il n’est pas prévu par le Code de l’urbanisme que l’on puisse demander des exemplaires supplémentaires.

Suis-je prévenu si mon dossier de demande est incomplet ?

Non.

- S’il manque une pièce caractéristique au CU Opérationnel (la note descriptive ou le plan du terrain), la réponse obtenue aura valeur de CU Informatif.

- S’il manque le plan de situation (caractéristiques aux deux CU), le terrain n’est pas identifiable et le CU, bien que tacite, n’aura aucune portée.

Quand ais-je la réponse ?

Le délai de délivrance est de 2 mois à partir du dépôt de dossier.

- Soit le demandeur envoie sa demande de certificat d’urbanisme par courrier avec accusé de réception afin de disposer d’une date précise de dépôt. La date figurant sur l’avis de réception permet de savoir quand le délai d’instruction commence à courir.

- Soit le demandeur dépose son dossier en mairie. La mairie doit au minimum accuser réception du dossier. Cet accusé de réception permet de connaître la date de réception exacte du dossier ainsi que celle à laquelle il devient tacite.

Que se passe-t-il si je ne reçois pas de réponse ?

Le silence gardé par l’administration au terme du délai d’instruction de 2 mois vaut délivrance d’un CU tacite.

Ce dernier n’a pas d’autre portée que celle d’un CU informatif mais il cristallise le droit en vigueur à la date limite d’instruction pendant 18 mois.

L’administration reste saisie de la demande et devra fournir, même tardivement une réponse écrite, correspondant au CU opérationnel. Cette réponse ne pourra que faire état du droit qui existait à la date où elle aurait dû répondre.

Le CU est-il transmis aux Architectes des Batiments de France ?

Non. Au stade du certificat d’urbanisme il n’y a pas lieu de consulter l’ABF. Par contre, il y a obligation de mentionner dans le CU que le permis sera subordonné à l’accord de l’ABF.

Seules deux consultations sont prévues, dans le cadre du CU Opérationnel : la desserte en réseau et l'acessibilité. La transmission du dossier à l’ABF a pour but de l’informer de l’existence d’un certificat d’urbanisme.

Pendant combien de temps le CU est-il valide ?

Dix huit mois à compter de sa délivrance.
Le CU permet de cristalliser la réglementation d’urbanisme pendant ces 18 mois : si la demande de travaux est déposée dans ce délai de 18 mois, (qu'il soit informatif ou opérationnel) elle doit respecter les règles d’urbanisme qui étaient en vigueur à l’époque de la délivrance du CU.

Quel est le contenu du dossier de réponse ?

Le certificat d'urbanisme indique :

- les dispositions d'urbanisme qui s’appliquent au bien

- les limitations administratives au droit de propriété (Ce sont toutes les servitudes d'utilité publique ainsi que les droits de préemption)

- la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain

- si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération

- l'état des équipements existants ou prévus

Attention : le CU ne prend pas en compte les dispositions de droit privé (servitudes de vues, de passage, cahier des charges du lotissement, etc). Il est donc toujours délivré "sous réserve du droit des tiers".

Qui signe la réponse ?

- Pour les communes compétentes dans l’instruction des certificats, c’est le maire qui signe l’acte de réponse au nom de la commune.

- Pour les communes non compétentes dans l’instruction des certificats, c’est le maire qui signe l’acte de réponse au nom de l’État. Dans ce cas c’est la DDT qui instruit le dossier et le maire qui acte la réponse en signant.

Le service qui instruit les certificats d’urbanisme (CU) peut être différent du service qui instruit les autorisations (PC, PA, DP)

Peut-on transférer un CU, par exemple quand le bien change de propriétaire ?

Non. Il n’existe pas de mécanisme de transfert de CU tel qu’on le connaît pour les permis. Il est néanmoins toujours possible d’effectuer une nouvelle demande ou de se prévaloir d’un certificat obtenu.

Quelles sont les suites du CU ?

- L’affichage : aucune formalité de publicité n'est prévue, ni en mairie, ni sur le terrain.

- Le registre : aucune disposition ne prévoit l'inscription des CU. (Les délais de recours des tiers sont donc ouverts sans limite dans le temps).

Un CU positif signifie que le permis de construire sera accepté ?

Non.
Un CU ne préjuge pas de la délivrance d'un Permis de Construire, d'un Permis d'Aménager ou d'une Déclaration Préalable.



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Dès que vous contactez Terra in Design, nous nous attachons à vérifier les règlementations d’urbanisme en vigueur sur votre parcelle. C’est après avoir vérifié qu’aucune règle ne vient interdire votre projet de division que nous vous proposons notre service de conseil en division de terrain. Nous vérifions que toutes nos esquisses sont conformes à l’ensemble des réglementations d’urbanisme qui s’appliquent sur votre parcelle.

Terra in Design est expert en matière de connaissance des règles d’urbanisme locales, permettant ainsi de maximiser l’obtention de l’agrément des autorités de votre demande de Certificat d’Urbanisme Opérationnel. Avant tout, Terra in Design s’attache à vérifier la recevabilité de votre demande de Certificat d’Urbanisme Opérationnel auprès de tous les services concernés (Mairie, DDT, ABF, CAUE, ZPPAUP). Nous évoquons, avec eux, chaque règle qui pourrait faire obstacle à votre projet de division. Le cas échéant, nous modifions le projet avec vous afin de le conformer aux réglementations en vigueur. Quand nous sommes certains d’avoir répondu à toutes les difficultés réglementaires de votre projet, nous montons alors un dossier de demande de Certificat d’Urbanisme Opérationnel...







La Déclaration Préalable valant lotissement Pour déclarer quoi ?

La Déclaration Préalable Valant Lotissement permet de déclarer en mairie la création d’un nouveau terrain à bâtir suite à une opération de lotissement, c’est-à-dire d’une division parcellaire.

La mairie ne peut pas refuser une division parcellaire tant que celle-ci ne crée pas de nouveau lot à bâtir. Par contre, durant l’instruction de la Déclaration Préalable Valant Lotissement, elle vérifie la constructibilité du nouveau terrain à bâtir. Elle pourra donc refuser le dossier sous prétexte que le nouveau terrain à bâtir ne sera pas constructible.

Je divise un terrain déjà bâti, dois-je compter la partie de parcelle supportant la maison comme un lot ?

Non.
Les terrains supportant des bâtiments non destinés à être démolis ne sont pas pris en compte pour le décompte des lots. La Déclaration Préalable ne s’applique que sur la partie de l’unité foncière créant de nouveaux lots. La partie du terrain supportant le bâtiment est considérée comme un reliquat.

Puis-je demander une déclaration préalable qui ne porte que sur une partie de la parcelle ?

Oui.
La demande peut ne porter que sur une partie d’une unité foncière. Le reliquat n’est pas automatiquement contenu dans le lotissement. Si le reliquat est conservé par le propriétaire en vue de construire, il constitue un lot qui devra être inclut dans le lotissement. En revanche, si le reliquat est conservé sans intention de construire ou s’il est déjà bâti sans intention de démolir pour reconstruire, il n’est pas comptabilisé dans le lotissement.

Je détache une partie de mon terrain pour le rattacher à une parcelle contiguë, dois-je en demander l’autorisation ?

Non.
Les détachements et rattachements ne sont pas pris en compte dans la comptabilisation des lots. Cette opération ne crée pas de lot supplémentaire, il n’est donc pas nécessaire d’en demander l’autorisation.

Puis-je demander une déclaration préalable sur un terrain en partie inconstructible ?

Oui.
Lorsque un terrain est situé à la fois dans une zone constructible et dans une zone inconstructible, il est toujours possible de déposer un permis de construire sur la partie constructible du terrain. Dans cette perspective la situation du terrain n’est pas un obstacle à la division. Le permis à venir ne pourra être accordé que sur la partie constructible du nouveau lot créé. La déclaration pourra contenir des prescriptions en ce sens.

Déclaration Préalable ou Permis d’Aménager ?

Je dois demander un Permis d’Aménager pour créer plus de un terrain à bâtir :

- si le projet nécessite la réalisation de voies ou espaces communs (et ce quels que soient leurs statuts, servitude de passage, copropriété, voie privée...). Seuls les voies et les espaces « à créer » sont pris en compte , les voies déjà créées ne doivent pas être considérées comme des voies ou espaces communs à réaliser.

- ou si le projet est situé dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé.

Si le projet ne correspond pas à ces critères, je dois déposer une Déclaration Préalable valant lotissement.



  • Je crée un seul terrain à bâtir




    Même si le projet prévoie un accès commun ou s'il se situe dans un site classé ou un secteur sauvegardé, je dépose une Déclaration Préalable valant lotissement



  • Je crée deux terrains à bâtir




    Si chaque nouveau terrain à bâtir possède un accès individuel sur la rue et que le projet ne se situe pas dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé approuvé, je dépose une Déclaration Préalable Valant Lotissement.

    Si les nouveaux terrains à bâtir sont accessibles par une voie commune, je dépose un Permis d’Aménager



  • Je crée trois nouveaux terrains à bâtir ou plus




    Si chaque nouveau terrain à bâtir possède un accès individuel sur la rue et que le projet ne se situe pas dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé approuvé, je dépose une Déclaration Préalable Valant Lotissement.





    Si les nouveaux terrains à bâtir sont accessibles par une voie commune, je dépose un Permis d’Aménager

Quelle est la composition du dossier ?

- L’imprimé de demande

- Un plan de situation du terrain permettant de localiser le terrain, notamment par rapport aux voies.

- Un plan sommaire des lieux indiquant les bâtiments de toute nature existant sur le terrain

- Un croquis et un plan coté dans les trois dimensions de l’aménagement projeté, faisant apparaître s’il y a lieu la ou les divisions projetées.

Qui dépose le dossier ?

Le dossier peut être déposé par :

- Le propriétaire

- Un mandataire du propriétaire (Le contrat de Terra in Design prévoit une page qui permet au propriétaire de donner mandat à Terra in Design pour déposer une Déclaration Préalable en son nom.)

En combien d’exemplaires ?

- Le dossier de déclaration doit être déposé en 2 exemplaires

- Certaines pièces sont demandées en 5 exemplaires

- L’administration ne peut demander d’exemplaire supplémentaire que pour une consultation obligatoire liée à la défense, les sites ou la protection de l’architecture et du patrimoine


Si la demande ne comprend pas assez d’exemplaires, elle est considérée comme incomplète

Que se passe t-il si le dossier est incomplet ?

Le service instructeur me notifie des pièces manquantes et le délai de réponse est reporté de 3 mois

Quel est le délai d’instruction ?

- Le délai de base est de 1 mois : Au terme de ce délai, l’absence d’opposition vaut décision tacite de non-opposition. La formalisation de l’autorisation sous la forme d’une décision écrite n’est donc pas nécessaire.

- Le délai peut être repoussé à 2 mois dans les cas suivants :

  • - Projet situé dans le champ de visibilité d’un monument historique ou dans une ZPPAUP
  • - Travaux sur immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou sur un immeuble adossé à un immeuble classé
  • - Projet situé dans un secteur sauvegardé délimité
  • - Projet situé dans un site inscrit ou dans un site classé ou en instance de classement
  • - Projet situé sur un territoire en instance de classement ou classé en réserve naturelle
  • - Projet situé dans un espace ayant vocation à être classé dans le cœur d'un futur parc national dont la création a été prise en considération
  • - Projet situé en espace urbanisé dans le cœur d'un parc national
  • - Construction située dans un plan de surfaces submersibles valant plan de prévention des risques naturels
  • - Construction située à moins de 100 mètres d'un cimetière

Que signifie la réponse de non-opposition ?

Si la mairie n’a aucune raison de s’opposer au projet, elle délivre une décision de non-opposition.
Une décision de non-opposition à déclaration préalable qu’elle soit tacite ou écrite aura le même effet : constater la division.

Le fait de délivrer une décision de non opposition à une déclaration préalable ne préjuge pas de l’obtention du permis de construire.

La décision doit énumérer les taxes et les participations qui seront exigibles :

- les taxes sont dues de plein droit (TLE, TDCAUE, TDENS, VDPLD, PDCOS), même si elles ne sont pas mentionnées dans la décision. Elles sont assises sur la S.H.O.N. créée.

- les participations ne sont exigibles que si la décision les mentionne :

  • - participation pour raccordement à l’égout
  • - participation pour non-réalisation d’aires de stationnement
  • - participation pour réalisation d’équipements publics exceptionnels
  • - participation pour réalisation de voies et réseaux
  • - participation dans le cadre d’un programme d’aménagement d’ensemble

Qui signe la réponse ?

- Pour les communes compétentes dans l’instruction des autorisations, c’est le maire qui signe l’acte de réponse au nom de la commune.

- Pour les communes non compétentes dans l’instruction des autorisations, c’est le maire qui signe l’acte de réponse au nom de l’État. Dans ce cas c’est la DDT qui instruit le dossier et le maire qui acte la réponse en signant. En cas de désaccord entre la DDT et le maire, c’est le préfet qui tranche.

La déclaration préalable peut-elle exiger la viabilisation du futur terrain ?

Non.
Des travaux de viabilisation sont parfois nécessaires à l’aménagement des accès ou des réseaux de la future parcelle. Cette viabilisation n’est pas nécessaire à l’obtention de la Déclaration Préalable mais elle le sera pour le Permis de Construire

Quelles sont les suites de la Déclaration Préalable ?

Il y a une obligation d’affichage pendant une période de deux mois durant laquelle la décision de la mairie doit être affichée sur le terrain. Cet affichage doit être mis en place dès la notification de l’autorisation et pendant toute la durée du chantier avec un minimum de deux mois.

La décision est-elle opposable par un tiers ?

Oui.
Le délai de recours contentieux des tiers commence à courir à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain.

Pendant combien de temps la décision est-elle valide ?

La durée de validité de la décision de non-opposition est de 2 ans.
La décision est également périmée en cas d’interruption des travaux pendant un délai supérieur à une année.

Par contre je peux proroger la décision sur une déclaration préalable pendant un an supplémentaire aux conditions suivantes :

- Les prescriptions d'urbanisme ne doivent pas avoir évolué de façon défavorable à son égard

- La demande doit être adressée en 2 exemplaires deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité initial de deux ans

La prorogation est acquise si aucune décision n’est adressée au demandeur dans les deux mois suivants réception de la demande et prend effet à compter du terme de la validité de la décision initiale.

Puis-je modifier une déclaration préalable déjà acceptée ?

La procédure de déclaration modificative n’existe pas. Une nouvelle déclaration doit être déposée.

Quelle est la date d’achèvement du lotissement ?

Il faut déposer en mairie une Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux.

- Si des travaux d’aménagement de voiries ou d’espaces communs étaient prévus, la DAACT permet de déclarer l’achèvement des travaux ainsi que de la division. Elle sera déposée après la fin des travaux d’aménagement.

- Sinon, la DAACT permet de déclarer que la division de terrain a été effectuée et est conforme à la Déclaration Préalable. Elle sera déposée après le bornage.

A compter de la date de réception en mairie de la déclaration d'achèvement, l'autorité compétente dispose d'un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux à la déclaration. Dans ce cas une attestation certifiant que la conformité des travaux avec la déclaration n'a pas été contestée est délivrée au bénéficiaire de la déclaration.

La DAACT sera demandée dans le dossier du Permis de Construire sur le nouveau terrain.

À partir de quand puis-je vendre un lot situé dans un lotissement créé par Déclaration Préalable ?

Aucun article du Code de l’urbanisme n’encadre la vente ou la location d’un lot issu d’un lotissement soumis à déclaration préalable. Il est donc possible d’effectuer la vente ou la location à tout moment.

Par contre toute publicité ou annonces relatives à la vente ou à la location de terrains doit mentionner de manière explicite si le permis a été ou non délivré ou si la déclaration préalable est en cours d’instruction, a fait l'objet d'une opposition ou n’a pas fait l’objet d’une opposition.

Néanmoins, dans les faits :

- Il est préférable de borner préalablement le terrain avant de vendre.

- Le compromis de vente mentionnera la non-opposition à la Déclaration Préalable comme condition suspensive à la vente.

A quelle date est-il possible de déposer un Permis de Construire sur un lot créé par déclaration préalable ?

- Lorsque le lotissement comprend des travaux (voies ou espaces communs), le propriétaire peut vendre les lots :

  • - soit à compter de l’autorisation de différer les travaux de finition (dans le cas où les travaux des voies et des espaces communs ont été prévus après la construction de la ou des nouvelles maisons.
  • - soit à compter de l’autorisation de vendre (quand au moins les équipements desservant le lot ont été réalisés).
  • - soit à compter de la DAACT quand la totalité des travaux d’aménagement ont étés réalisés.



- Lorsque le lotissement ne comprend la réalisation d’aucun travaux (c’est-à-dire sans voies ou espaces communs), une demande de permis de construire peut être déposée sur les lots concernés dès la décision de non-opposition à la déclaration préalable. Le permis de construire peut alors être délivré sans attendre la Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des travaux.



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Le permis d’aménager

Pour déclarer quoi ?

Le permis d'aménager est un acte administratif qui autorise les travaux, installations et les aménagements affectant l'utilisation du sol d'un terrain donné.

Il est notamment exigé pour autoriser un lotissement, c’est-à-dire une division parcellaire créant un ou plusieurs terrains à bâtir.

Permis d’Aménager ou Déclaration préalable valant lotissement ?

Je dois demander un Permis d’Aménager pour créer plus de un terrain à bâtir :

- si le projet nécessite la réalisation de voies ou espaces communs (et ce quels que soient leurs statuts, servitude de passage, copropriété, voie privée...). Seuls les voies et les espaces « à créer » sont pris en compte , les voies déjà créées ne doivent pas être considérées comme des voies ou espaces communs à réaliser.

- ou si le projet est situé dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé.

Si le projet ne correspond pas à ces critères, je dois déposer une Déclaration Préalable valant lotissement.



  • Je crée un seul terrain à bâtir




    Même si le projet prévoie un accès commun ou s'il se situe dans un site classé ou un secteur sauvegardé, je dépose une Déclaration Préalable valant lotissement



  • Je crée deux terrains à bâtir




    Si chaque nouveau terrain à bâtir possède un accès individuel sur la rue et que le projet ne se situe pas dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé approuvé, je dépose une Déclaration Préalable Valant Lotissement.

    Si les nouveaux terrains à bâtir sont accessibles par une voie commune, je dépose un Permis d’Aménager



  • Je crée trois nouveaux terrains à bâtir ou plus




    Si chaque nouveau terrain à bâtir possède un accès individuel sur la rue et que le projet ne se situe pas dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé approuvé, je dépose une Déclaration Préalable Valant Lotissement.





    Si les nouveaux terrains à bâtir sont accessibles par une voie commune, je dépose un Permis d’Aménager

Quelle est la composition du dossier ?

Le dossier général doit comporter :

- Un plan de situation du terrain

- Une notice décrivant le terrain et le projet d’aménagement prévu en deux parties :

  • - La présentation de l’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants.
  • - La présentation du projet décrivant l’aménagement du terrain, les rapports au voisinage, les voies et espaces communs, les accès, le stationnement, les limites, les équipements collectifs (locaux à poubelle, garage à vélo, aires de jeux ...)


- Un plan de l’état actuel du terrain à aménager et de ses abords

- Un plan de composition d’ensemble du projet coté dans les trois dimensions

Des pièces supplémentaires peuvent être demandées selon la nature et/ou la situation du projet :

- Si votre projet porte sur un lotissement :

  • - Deux vues et coupes faisant apparaître la situation du projet dans le profil du terrain naturel
  • - Une photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche
  • - Une photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain
  • - Le programme et les plans des travaux d’équipement
  • - Un document graphique faisant apparaître une ou plusieurs hypothèses d’implantation des bâtiments
  • - Un projet de règlement s’il est envisagé d’apporter des compléments aux règles d’urbanisme en vigueur
  • - L’engagement du lotisseur de constituer une association syndicale des acquéreurs de lots



- Si votre projet est soumis à l’obligation de réaliser une étude d’impact ou une notice d’impact :

  • - Une étude d’impact
  • - Une notice d’impact



- Si votre projet nécessite une autorisation de défrichement :

  • - Copie de la lettre du préfet déclarant complet le dossier de demande d’autorisation de défrichement



- Si votre projet comprend des constructions : se reporter aux pièces du permis de construire

Qui dépose le dossier ?

Le dossier peut être déposé par :

- Le propriétaire

- Un mandataire du propriétaire

- Une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux

- En cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire

En combien d’exemplaires ?

Le dossier doit être déposé en 4 exemplaires.

Un exemplaire supplémentaire du dossier doit toutefois être fourni par le demandeur, si le projet est situé en secteur ABF. Deux exemplaires supplémentaires du dossier doivent par ailleurs être fournis par le demandeur, pour les projets en cœur de parc national.

Que se passe-t-il si le dossier est incomplet ?

L’autorité compétente dispose d’un délai d’un mois pour demander, en une seule fois et de manière exhaustive, les pièces manquantes

Si des pièces manquantes sont réclamées après ce délai, cela n’a pas de conséquence sur l’application du délai d’instruction qui ne peut plus être modifié et qui continue à courir. Le demandeur dispose d’un délai de trois mois pour fournir les pièces manquantes. Passé ce délai, naît une décision tacite de rejet. Le nouveau délai d’instruction court à compter de la date de réception des pièces manquantes en mairie.

Quel est le délai d’instruction ?

- Le délai de base pour le Permis d’Aménager est de trois mois. Ce délai de base peut être majoré selon la nature du projet ou des services consultés.

- Le nouveau délai doit être notifié dans le mois qui suit le dépôt de la demande en mairie, à défaut le délai ne peut plus être majoré.

Quelles sont les réponses possibles ?

La réponse peut être de nature :

  • - Expresse : prise sous la forme d’un arrêté

  • - Tacite : c’est celle qui résulte du silence de l’autorité au-delà du délai dans lequel elle devait statuer. Elle produit les mêmes effets qu'une décision expresse. Le récépissé de dépôt du dossier ou la lettre de majoration du délai d’instruction valent dans ce cas permis d’aménager et les travaux peuvent être entrepris conformément au projet déposé. Toutefois, la décision tacite peut équivaloir à un refus, dans ce cas le bordereau de réception du dossier le mentionnera



Trois types de décisions sont possibles :

  • - Arrêté accordant le permis d’aménager (avec ou sans prescriptions)

  • - Arrêté de refus de permis d’aménager

  • - Arrêté de Sursis à statuer : ni accord, ni refus. Décision finale dans un délai maximum de 2 ans sur confirmation de sa demande par le demandeur. Les différents cas dans lesquels l’autorité compétente peut surseoir à statuer sont :

    • - Des travaux de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution d’un P.L.U. en cours d’élaboration ou de révision
    • - Des travaux incompatibles avec une Z.A.C. ou un P.S.M.V. en cours d’élaboration
    • - Des travaux modifiant l'état des lieux ou l'aspect des espaces situés dans le cœur d’un futur parc national

Quels sont les effets d’un Permis d’Aménager ?

Le permis d’aménager ne constitue nullement une obligation d’entreprendre l’ouvrage dont la réalisation est autorisée.

Une fois les travaux commencés, le demandeur doit :

  • - mener à bien l’ouvrage entrepris, conformément au projet sur la base duquel le permis a été délivré.

  • - respecter les prescriptions dont ce permis serait assorti, sauf à obtenir un permis modificatif.

  • - satisfaire aux obligations et contributions dont le permis de construire est le fait générateur (taxes et participations).

Pour combien de temps ?

Le permis d’aménager est valable deux ans.

Quelles sont les suites de la décision favorable du Permis d’Aménager ?

Il y a une obligation d’affichage pendant une période de deux mois durant laquelle je dois afficher sur le terrain la décision de la mairie. Cet affichage doit être mis en place dès la notification de l’autorisation et pendant toute la durée du chantier avec un minimum de deux mois.

La décision est-elle opposable par un tiers ?

Oui.
Le délai de recours contentieux des tiers commence à courir à compter du premier jour d'une continue de deux mois d'affichage sur le terrain.

Les travaux commencent, dois-je en informer la mairie ?

Oui, par une déclaration d'ouverture de chantier (D.O.C.).
À adresser en mairie en 3 exemplaires. Elle est destinée aux statistiques. La D.O.C. n’est pas une preuve du commencement effectif des travaux. C’est une simple présomption.

Les travaux de vaibilisation sont finis, dois-je en informer la mairie ?

Oui, par une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (D.A.A.C.T.)
À adresser en mairie par recommandé avec avis de réception, signé par l’architecte ou l’agréé en architecture ayant dirigé les travaux.
La D.A.A.C.T. déclare l’achèvement des travaux et atteste de leur conformité à l’autorisation.



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Le permis de construire


Le permis de construire est un acte pris par l’autorité administrative compétente (État ou commune) et par lequel des travaux emportant occupation du sol sont autorisés ou refusés en application des règles d’urbanisme en vigueur dans le secteur concerné.
Il s’agit d’un acte préalable à tout commencement de travaux, dès lors que ces derniers y sont assujettis.


Le Permis de Construire a pour objet de contrôler que l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement et l’aménagement des abords des constructions sont conformes :

  • - aux règles de droit des sols.
  • - aux servitudes d’utilité publique.
Pour déclarer quoi ?

Le permis de construire est obligatoire pour demander l’autorisation des travaux suivants :



  • - dans le cas d’une nouvelle construction prévoyant la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 20 m2, quelle que soit la hauteur


    • - les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparation ordinaires :
    • - Les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à 20 m2
    • - Dans les zones urbaines d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à 40 m2
    • - Toutefois, demeurent soumis à permis de construire les travaux ayant pour effet la création de plus de 20 m2 carrés et d'au plus 40 m2 de surface de plancher ou d'emprise au sol, lorsque leur réalisation aurait pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de 170 m2
    • - Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination.
    • - Tous les travaux portant sur un immeuble ou une partie d'immeuble inscrit au titre des monuments historiques sont soumis à permis de construire.


  • - dans le cas de travaux démolissant ou rendant inutilisable tout ou partie d’une construction
    • - située dans une commune où le conseil municipal a décidé d’instituer le permis de démolir
    • - située dans un secteur sauvegardé avec périmètre délimité ou dans un périmètre de restauration immobilière
    • - inscrite au titre des monuments historiques
    • - située dans le champ de visibilité d’un monument historique ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP)
    • - située dans un site inscrit ou classé au titre du code de l’environnement
    • - identifiée comme devant être protégée par un Plan local d’urbanisme,
    • - dans une commune non dotée d’un Plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, mais identifiée comme constituant un élément de patrimoine ou de paysage à protéger ou à mettre en valeur
Suis-je tenu d’avoir recours à un architecte ?

Non.
Sauf si mon projet prévoit la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 170m2.

Quelle est la composition du dossier ?

Le dossier général doit comporter :

  • - Un plan de situation
  • - Un plan de masse côté en 3 dimensions
  • - Un plan en coupe du terrain et de la construction
  • - Une notice d’insertion
  • - Les plans des façades et toitures
  • - Un document graphique d’insertion (sauf si le projet est situé dans un périmètre ayant fait l’objet d’un permis d’aménager)
  • - 2 photographies (sauf si le projet est situé dans un périmètre ayant fait l’objet d’un permis d’aménager)


    Des pièces particulières peuvent être demandées selon la nature du projet (la liste n’est pas exhaustive) :

  • - Démolition : justificatif du dépôt de la demande de permis de démolir
  • - Défrichement : courrier du préfet attestant que la demande d’autorisation de défricher est complète
  • - Respect des règles parasismiques et paracycloniques : attestation d’un contrôleur technique
  • - Monument historique ou travaux sur construction existante située en périmètre protégé : notice d’insertion de l’article complété par les matériaux utilisés et les modalités d’exécution des travaux
  • - Domaine public ou en surplomb du domaine public : accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public
  • - Plan de prévention des risques : attestation que les études ont été faites
  • - Dépassement de COS si performance énergétique : attestation des critères de performance
  • - Lotissement : certificat indiquant la surface constructible attribuée à votre lot et certificat attestant l’achèvement des équipements desservant le lot si l’ensemble des équipements du lotissement n’est pas achevé.
  • - Permis valant division : plan de division du terrain + le cas échéant le projet de constitution d’une association syndicale des futurs propriétaires
  • - Servitude de cours communes : contrat ou décision judiciaire
  • - Transfert de COS : contrat ayant procédé au transfert
  • ...

Qui dépose le dossier ?

Le dossier peut être déposé par :

- Le propriétaire

- Un mandataire du propriétaire

- Une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux

- En cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire

En combien d’exemplaires ?

Le dossier doit être déposé en 4 exemplaires.

Un exemplaire supplémentaire du dossier doit toutefois être fourni par le demandeur, si le projet est situé en secteur ABF.

Deux exemplaires supplémentaires du dossier doivent par ailleurs être fournis par le demandeur, pour les projets en cœur de parc national.

Que se passe-t-il si le dossier est incomplet ?

- L’autorité compétente dispose d’un délai d’un mois pour demander, en une seule fois et de manière exhaustive, les pièces manquantes

- Si des pièces manquantes sont réclamées après ce délai, cela n’a pas de conséquence sur l’application du délai d’instruction qui ne peut plus être modifié et qui continue à courir.

- Le demandeur dispose d’un délai de trois mois pour fournir les pièces manquantes. Passé ce délai, naît une décision tacite de rejet.

- Le nouveau délai d’instruction court à compter de la date de réception des pièces manquantes en mairie.

Quel est le délai d’instruction ?

- Le délai de base pour le PC d’une maison individuelle est de deux mois. Ce délai de base peut être majoré selon la nature du projet ou des services consultés.

- Le nouveau délai doit être notifié dans le mois qui suit le dépôt de la demande en mairie, à défaut le délai ne peut plus être majoré.

Quelles sont les réponses possibles ?

La réponse peut être de nature :

  • - Expresse : prise sous la forme d’un arrêté

  • - Tacite : c’est celle qui résulte du silence de l’autorité au-delà du délai dans lequel elle devait statuer. Elle produit les mêmes effets qu'une décision expresse. Le récépissé de dépôt du dossier ou la lettre de majoration du délai d’instruction valent dans ce cas permis de construire et les travaux peuvent être entrepris conformément au projet déposé. Toutefois, la décision tacite peut équivaloir à un refus, dans ce cas le bordereau de réception du dossier le mentionnera.



Trois types de décisions sont possibles :

  • - Arrêté accordant le permis de construire (avec ou sans prescriptions)

  • - Arrêté de refus de permis de construire

  • - Arrêté de Sursis à statuer : ni accord, ni refus. Décision finale dans un délai maximum de 2 ans sur confirmation de sa demande par le demandeur. Les différents cas dans lesquels l’autorité compétente peut surseoir à statuer sont :
    • - Des travaux de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution d’un P.L.U. en cours d’élaboration ou de révision
    • - Des travaux incompatibles avec une Z.A.C. ou un P.S.M.V. en cours d’élaboration
    • - Des travaux modifiant l'état des lieux ou l'aspect des espaces situés dans le cœur d’un futur parc national

Quels sont les effets d’un PC ?

Le permis de construire ne constitue nullement une obligation d’entreprendre l’ouvrage dont la réalisation est autorisée.

Une fois les travaux commencés, le demandeur doit :

  • - mener à bien l’ouvrage entrepris, conformément au projet sur la base duquel le permis a été délivré.
  • - respecter les prescriptions dont ce permis serait assorti, sauf à obtenir un permis modificatif.
  • - satisfaire aux obligations et contributions dont le permis de construire est le fait générateur (taxes et participations).

Pour combien de temps ?

Le permis de construire est valable deux ans.

Puis-je modifier un PC ?

Oui, grâce au Permis de Construire Modificatif

Et aux conditions suivantes :

  • - Si le permis initial a été accepté

  • - Dans la mesure où le projet n’est pas fondamentalement changé ; dans le cas contraire, un nouveau permis doit être sollicité.



La délivrance d’un permis modificatif ne supprime pas le permis initial dont le délai de validité reste inchangé.

Puis-je proroger un PC ?

Oui.

Le permis de construire, valable 2 ans, peut être prorogé une seule fois pour un an si les règles d’urbanisme et les servitudes administratives auxquelles est soumis le projet n’ont pas évolué de façon défavorable à son égard.

La demande de prorogation doit être formulée par lettre en 2 exemplaires et adressée en Mairie, par le bénéficiaire du permis deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité dudit permis.

La prorogation est acquise si aucune décision n’est adressée au demandeur dans les 2 mois suivant la réception de la demande.

La prorogation prend effet au terme de la validité de la décision initiale.

Puis-je transférer un PC à un autre bénéficiaire ?

Oui.

Lorsque la responsabilité de la construction est transférée du titulaire du permis à une ou plusieurs autres personnes, il n’y a pas lieu de procéder à une nouvelle instruction, mais simplement de transférer le permis précédemment accordé.

Conditions du transfert :

  • - Le permis doit être en cours de validité

  • - Une demande de transfert doit avoir été faite par le titulaire du permis et le futur bénéficiaire

  • - Les transferts partiels sont désormais autorisés



Cas d'opposition les plus fréquents :

  • - Si le permis de construire est frappé de péremption

  • - Si le transfert du permis de construire se fait d’une personne physique à une personne morale (absence de recours à l’architecte)

  • - L’arrêté de transfert doit être pris par l’autorité qui a délivré le permis initial. Il y a transfert des effets en matière de participations et prescriptions.



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